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深圳与杭州在同一天采取行动，全国主要城市的“现售制”具体实施规则已基本确定。

10月15日，深圳出台规定，要求8月28日之后新出让的土地优先进行现房销售，新项目申请预售需满足单体建筑主体结构封顶的条件，预售资金实施全额全过程监管，竣工备案后才能发放按揭贷款（包括公积金贷款），并为在途项目设立了过渡期。

杭州则明确，支持项目分期开发，实施分阶段竣工备案等措施。两城同日出手，表明改革已从“方向明确”阶段进入“细则落地”阶段。

至此，北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉这七座城市均已出台并落实了具体细则。 全国核心城市的“现房销售”执行框架已基本清晰。

这不是简单的政策叠加，而是一场从预售到现售的制度转型，正在核心城市率先推进。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，七城政策形成了较为密集的落地态势，标志着全国现房销售相关改革正有序推进，一线城市及核心二线城市率先落地的格局清晰，具有较强的引领示范作用。

梳理发现，七城细则在三条底线上高度一致：新出让土地项目若实行预售，需主体结构封顶；预售资金需全额、全过程监管；以8月28日为界进行新老划断。

这说明，改革并非简单取消预售，而是让预售更安全、更透明。但底线一致，不代表路径相同，差异恰恰集中在执行层面。

在过渡期方面，武汉、杭州将过渡期延伸至2028年底；上海则较为审慎，明确在途项目“条件从旧、监管从新”。

在封顶认定方面，北京、武汉、深圳要求更严，需要五方验收或现场核查；上海、天津、广州、杭州则沿用上位文件的口径。

在现房定金上限方面，从北京的1%到广州、天津、杭州的5%形成梯度，上海、深圳为3%，武汉原则上不超过5%。

在资金释放方面，武汉是唯一明确允许保函置换的城市；天津则点对点直拨至施工企业、材料供应商、农民工工资专用账户；杭州将预售定金与首付款并表管理，监管范围更广。

差异从何而来？市场基本面是重要因素。

克而瑞数据显示，2026年1-9月新建商品住宅供求比，广州为0.67、北京为0.74、深圳为0.74、天津为0.76、上海为0.86、杭州为0.88、武汉为0.97；9月末库存去化周期，杭州为11个月、上海为18.2个月、天津为20.3个月、广州为23个月、深圳为23.2个月、武汉为28个月、北京为30.1个月。

去化压力较大的城市，普遍在过渡安排与资金释放工具上给予更大弹性。武汉供求比为0.97、去化周期为28个月，对应七城中最多的过渡档位与唯一的保函置换安排；杭州去化周期最短，其过渡期设置建立在市场需求相对稳定的基础之上。土地出让收入与房企现金流的双重考量，则决定了土地款缴付期限的松紧。

克而瑞发文指出，“828新政”的方向是一致的，但七城实施细则表明，制度转型并非只有一条执行路径。地方政策的真正差异，不在是否推进现房销售，而在于如何安排过渡节奏、监管资金、开发融资与土地支付之间的衔接。差异本身即信息：它既标出了政策弹性空间的边界，也反映出各城市市场压力与风险承受力的分化。

业内分析认为，继全国七个城市发布实施意见后，强二线、省会城市预计会陆续跟进，现房销售将从局部试点走向全国性的制度常态。四季度，预计更多城市将落地实施细则，也将有更多城市进一步释放政策弹性空间。九游体育关注到，这一系列举措正推动行业向更稳健的方向发展。

本文来自微信公众号“乐居财经”，作者：李兰，36氪经授权发布。